Как и в большинстве переходных экономик, реформа собственности в России стартовала с объектов розничной торговли и сферы услуг. Еще в конце 80-х годов в многих отраслях довольно широкое распространение получила аренда имущества с последующим выкупом и пробные продажи с аукциона. К началу 1992 года в РФ было приватизировано около 200 предприятий торговли, общественного питания и обслуживания.
В1992 году предприятия данных отраслей попали в программу так называемой
малой приватизации. Именно она стала хорошим источником предложения объектов на появляющемся вторичном рынке. Первыми методами «малой» приватизации стали коммерческий конкурс и выкуп ранее арендованного имущества. Аукцион и акционирование (для приватизации крупных объектов типа крупных магазинов или целых объединений предприятий бытового обслуживания) применялись гораздо реже, хотя, по мере завершения приватизации основной массы небольших предприятий (с 1994 года) роль акционирования стала расти.
По условиям «малой» приватизации помещения, занятые предприятиями торговли и соцкультбыта, как правило, не включались в состав приобретаемого имущества. (Исключения позволялись для отдельно стоящих зданий.) Предметом торгов являлось право долгосрочной (не менее 15 лет) аренды недвижимости. Однако договор аренды предусматривал преимущественное право выкупа помещений.
Как правило, объекты в рамках «малой» приватизации продавались с социальными обременениями: в течение длительного срока (до 10-15 лет) не менять профиль предприятия и/или оставлять определенное количество рабочих мест. Пренебрежение этими условиями не редко приводило к расторжению договора аренды и изъятию помещения у нарушителя. Однако на практике хозяева коммерческих площадей обходили нерыночные ограничения как могли.
До февраля 1993 года 80% суммы победитель торгов должен был вносить приватизационными чеками (ваучерами), после этой даты особым письмом председателя Госкомимущества были введены только денежные расчеты.
Только в Петербурге в продолжение 1992-1994 годов общее предприятий, приватизированных через торги и аренду с выкупом, составило 2943. Как уже было сказано выше, фактически речь шла о продаже прав на привлекательную коммерческую недвижимость. Характерно, что независимо от того, приобретались ли площади в собственность или предметом торга было право долгосрочной аренды, цены на аукционах практически не отличались.
Еще одним источником насыщения вторичного рынка нежилого фонда являлись объекты, перешедшие в собственность бывших государственных учреждений и предприятий в ходе акционирования. Их основным активом являлись просторные и удобно расположенные здания. Как правило, приватизация делалась под конкретного инвестора, заинтересованного в приобретении недвижимости НИИ.
«Малая» приватизация стартовала в столице в 1992 году, цены были достаточно невысокими и существенно отличались от рыночных. Однако в результате политики городских властей в 1994-1995 годах этот разрыв почти удалось ликвидировать. За 1995 год в Москве было распродано государственного и муниципального имущества на сумму 1,368 трлн рублей.
В январе 1994 года начался очередной этап в становлении рынка коммерческой недвижимости. Глава Госкомимущества огласил Распоряжение, регламентирующее порядок выкупа арендованной недвижимости в собственность. Такое право в первую очередь получили компании, которые приобрели права на помещения в ходе торгов «малой» приватизации. Выкупная цена составляла четыре годовые арендные ставки для помещений и одну — для зданий.
В результате только в Петербурге права собственности на сотни объектов, в том числе расположенных в наиболее дорогих районах, были выставлены на продажу по ценам, даже отдаленно не напоминавшим рыночные. Скажем, один из крупных магазинов на Невском проспекте был приобретен арендатором за 8 млн рублей (менее 3000 долларов). Уже на 1 января 1995 года в Северной столице было заключено более 600 договоров купли-продажи арендованных помещений общей площадью около 400 000 кв. м. Всего же арендаторы выкупили в собственность приблизительно 6000 объектов нежилого фонда.
Следующим шагом на пути реформ стало однобрение на приватизацию земельных участков. Фактически в отсутствие Земельного кодекса (его предыдущий вариант был почти полностью отменен указом Президента РФ из-за несоответствия Конституции РФ 1993 года) условия и порядок приватизации земли на федеральном уровне описывали президентские указы. Они давали юридическим и физическим лицам право выкупить у государства по своему усмотрению землю, на которой базировались принадлежавшие им объекты недвижимости — здания, строения, сооружения. Певроисточник
